תב”ע הינה תכנית בניין עיר. אם לפרט את זה במילים פשוטות יותר נאמר כי מדובר על מסמך אשר מעניק תוקף חוקי לקרקע, מה שלמעשה מותיר לנו לעשות שימוש חוקי בקרקע כלשהי, הכולל הגדרות של תכנון פיזי, כלכלי ותרבותי-חברתי.
לכל קרקע כמעט יש ייעוד מסוים. התב”ע (תוכנית בניין עיר) נערכת ע”י גוף ממשלתי או עירוני המסדיר את הייעוד, השימוש וזכויות הבנייה בשטח קרקע מסוים. תוכנית זו כוללת תכנון פיזי, כלכלי וחברתי של עיר/שכונה/רחוב/אזור/בית המוגדר ע”י גורם ממשלתי או עירוני.
שינוי תב”ע הינו למעשה שינוי במסמך זה וזוהי בעצם בקשה לשינוי החוק הנוגע לאותה הקרקע.
שינוי זה לא יכול להיעשות ע”י כל אדם ובוודאי שלא כל בעל מקצוע מתחום הבניה והעיצוב… אז מי?
מי רשאי לשנות תב”ע?
אדריכלים בעלי ניסיון בתחום ובעלי היכולת לטפל בשינוי בצורה מקצועית ותקינה. האדריכל אינו יכול לשנות את בתב”ע בעצמו הוא צריך לקבל אישור על אותו שינוי מהוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה.
אישור זה הוא קריטי, שכן ללא אישור זה לא ניתן לקבל היתר בנייה חוקי על השטח המדובר. אישור זה אינו ניתן בקלות כיוון שכל שטח מוגדר לבנייה מסוג מסוים ולכן יש לבצע בדיקה יסודית בנוגע לאותו השטח עוד לפני הרכישה שלו בפועל.
שינוי תב”ע צריך לכלול מסמכים רלוונטיים מהאדריכל בנוסף לאישור, המאשר כי התהליך הוא בר ביצוע גם במידה ומדובר בשינוי מורכב. בתהליך זה מומלץ להתלוות בעזרת אנשי מקצוע מתאימים עם ניסיון מוכח.
ממה מורכבת התב”ע?
התב”ע מורכבת במבנה אחיד של תשריט ותקנון, כאשר ברוב המקרים מצורפים גם נספחים המוגשים על פי נוהל קבוע הנקרא נוהל מבא”ת (מבנה אחיד לתכניות) אשר הוגדר ע”י משרד הפנים.
תב”ע בנויה ממבנה אחיד של תשריט ותקנון, כאשר לעתים קרובות מצורפים מסמכים המוגדרים ‘נספחים’. בשנים האחרונות תכניות התב”ע נערכות ומוגשות על פי נוהל קבוע הנקרא ‘נוהל מבא”ת’.
נוהל זה כולל את אופן הגשת התשריט, בין אם מדובר בהגשה ידנית של המסמכים ובין אם מדובר בהגשה ממחושבת.
כיצד מבוצע השינוי לתב”ע?
התב”ע כוללת מספר מסמכים:
- תקנון
- תשריטים
- נספח בינוי
- חישובי שטחים
מהו התשריט?
תשריט הינו מסמך גרפי משורטט אשר ממפה את המצב המוצע בתכנית. המיפוי נעשה על רקע מדידה והיא מחלקת את חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים או תאי שטח), מהו הייעוד של כל שטח, התווית תשתיות כגון כבישים ותשתיות נוספות, קביעת קווי בניין ועוד.
מהו התקנון?
התקנון הינו מסמך משפטי המציג את הוראות התוכנית. מסמך זה מפרט את כל הנתונים הנדרשים אשר יש להעלות לדיון לטובת קבלת האישור, לצד הוראות לשימושי הקרקע המותרים והנחיות נוספות לטובת מימוש התוכנית.
את כל המסמכים הללו יש להגיש לוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה.
המסמכים צריכים להיות מפורסמים ברבים וזאת על מנת שגם מי שמתנגד לאותו שינוי תב”ע שמצוין בהם, יוכל להשמיע את קולו.
אם מדובר על שינוי בתב”ע הקשור לתמ”א 38, אז הוא יקבל עדיפות מטעם הוועדה.
ישנם סוגים שונים של שינויי תב”ע
הסוגים העיקריים של שינויי תב”ע הם – תוספות בנייה והגדלת זכויות בנייה, שינויי בייעודים של קרקעות, שינויי בקווי בניין וכו’.
חשוב לציין שוב כי מדובר בתהליך לא פשוט כלל והוא דורש ידע מקצועי ובקיאות רבה בעולם האדריכלות.
יש להכיר את חוקי הבנייה ברמה מקצועית באיזורים רבים ברחבי הארץ.
בואו נסכם
אם אתם יוצאים למסע מסוג שינוי תב”ע מומלץ להיעזר בבעל מקצוע מקצועי ובכל ניסיון בתחום כיוון שזה מה שזה שמשפיע על הצלחה או כשלון בפרויקט. גם אם מדובר בפרויקט גדול כמו פינוי בינוי או על פרויקט קטן של שינוי בניין, חשוב לבצע את הדברים בצורה מקצועית וטובה.
לכן, בחרו בקפידה את אנשי המקצוע שלכם. קראו המלצות, שאלו חברים שעברו תהליך זהה וקבלו ביקורות על אופן התהליך, מקצועיות האדריכל והתוצאה הסופית.
אנו באינדור אדריכלים נשמח לסייע לכם בתהליך שינוי תב”ע, עם ניסיון רב בתהליך באזור ירושלים והסביבה. צרו איתנו קשר.
