עבור רובנו, הערכת שווי דירה היא לא משהו שקורה לעתים קרובות. קנייה או מכירה של דירה היא תהליך מורכב, שנבצע מספר פעמים בודדות לאורך החיים – וזו בדיוק הסיבה שחשוב ביותר לעשות את זה בצורה כמה שיותר נכונה ומדוייקת. בין אם אנחנו בצד הקונה או המוכר, כולנו היינו רוצים לקבל את העסקה ההוגנת והמשתלמת ביותר שניתן.
בדיוק לשם כך הכנו עבורכם את המאמר הזה, שמפרט כמה מן השיקולים החשובים ביותר להערכת שווי דירה וחישוב הסכום הסופי. יש לזכור כי הערכת השווי הינה אינדיבידואלית עבור כל נכס, ומורכבת ממספר גבוה של משתנים. מסיבה זו הרוב המכריע הקונים והמוכרים בוחרים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מומחה.
יש מספר סעיפים שפשוט אי אפשר לוותר עליהם בתחשיב הסופי. המאמר הזה נכתב עבור כל מי שרוצה להבין בדיוק כמה שווה הנכס שלו או הנכס שהוא עומד לקנות. כל הפרטים לפניכם.
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: הכל מתחיל במיקום
כשמעריכים שווי דירה, צריך קודם כל לבדוק איפה היא נמצאת, וזה לא תמיד פשוט כמו שזה נשמע. כל מי שחי במדינת ישראל יודע שדירה במרכז תל אביב תהיה יקרה יותר מדירה בקריית שמונה. אבל פרמטר המיקום מורכב ממספר גדול של תתי פרמטרים.
לדוגמה, נגישות לתחבורה תשפיע במידה רבה על מחיר הדירה. אם המיקום הוא כזה שאינו נגיש בתחבורה ציבורית, אין בו חניה זמינה, ורחוק מיציאה לכביש מהיר, יתבטא הדבר בצורת ירידת ערך.
דוגמה נוספת היא המצב הסוציו אקונומי של שאר תושבי הסביבה. איזור בו שאר התושבים הם ממצב סוציו-אקונומי יחסית גבוה, יהיה כמובן יקר יותר. כך למשל הפכו שכונות עוני בדרום תל אביב למבוקשות בקרב משקיעים, אחרי שסטודנטים ומשפחות צעירות עברו להתגורר בהן.
המצב הפיזי של הדירה: לא רק מה שעל פני השטח
פרמטר נוסף שצריך לקחת בחשבון כשמעריכים שווי דירה הוא המצב הפיזי בו היא נמצאת. מתי בפעם האחרונה נערך שיפוץ, אם בכלל? האם הנראות החיצונית היא טובה? כמה כיווני אוויר יש? באיזו קומה אתם נמצאים?
כדי להעריך את שווי הדירה באופן מדוייק, ערכו בדיקה כוללת של התשתיות הנמצאות בה. זה כולל חשמל, מים, אינסטלציה וכו’. גם תשתיות השייכות לכל הבניין הן חשובות – לדוגמה, מעלית או לובי נעים ומסודר.
חשוב לשים לב גם למה שמתחת לפני השטח. עובש ורטיבות, לדוגמה, הם הפחד הגדול ביותר של כל קונה (ולמען האמת, גם של כל שוכר). הסיבה לכך היא שעובש ורטיבות יכולים להיות נסתרים, לגדול ולהתפתח לאורך שנים רבות לפני שמישהו מתחיל לשים לב אליהם. אבל מרגע שיצא המרצע מן השק, כבר אי אפשר להחזיר אותו פנימה. ריח של עובש, כתמי רטיבות או התקלפויות הם דברים שלוקח הרבה מאוד זמן וכסף לפתור. לכן, חשוב לשים לב לכך כבר בשלב הבדיקה הראשונית.
אישורים ופוטנציאל השבחה
קניית דירה היא השקעה לטווח הארוך, ולכן יש לתת את הדעת על השאלה מה נעשה בה בעתיד. האם אנחנו מתכוונים להשאיר את הדירה כמו שהיא, או אולי לשנות, להרחיב ולשפץ אותה?
אם האפשרות השניה היא הנכונה עבורכם, כדאי שתבדקו אם יש לדירה אישורי בנייה קיימים. אם לא, קחו בחשבון את העלות של הנפקת האישורים שתצטרכו בעתיד, ואת הזמן שיידרש לשם כך.
דבר נוסף שמן הראוי לקחת בחשבון הוא רישום בטאבו – שכמובן מעלה את ערך הדירה.
מחפשים שמאי מקרקעין? דברו איתנו ונשמח לחשב את שווי הדירה שלכם בצורה מדויקת ונכונה. דברו איתנו
בשורה התחתונה…
הערכת שווי דירה היא לא דבר שעושים על רגל אחת. זה דורש זמן, ידע מקדים ובדיקות יסודיות בספרי הרשות המקומית ובמאגרי המידע השונים. עם זאת, אין סיבה שלא תוכלו להתמצא בתחום מספיק על מנת להבין כיצד מחושב שווי הדירה שלכם.
אם יש לכם שאלות נוספות, משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם בכל פנייה או התייעצות. פנו אלינו עוד היום באמצעות האתר, הטלפון או המייל, ותיענו בהקדם.
