תבע ושינוי תבע

משנים את פני העיר: כל מה שצריך לדעת על תבע ושינוי תבע​

תוכנית בניין עיר (תבע) היא כלי תכנוני מרכזי המשמש רשויות מקומיות וגופים מקצועיים לתכנון ופיתוח אזורי מגורים, מסחר, תעשייה, שטחים ירוקים ועוד. כאשר מדברים על “שינוי תבע”, הכוונה היא לתהליך רשמי של עדכון התוכנית הקיימת, המסדיר בין השאר את ייעודי הקרקע, אחוזי הבנייה והיקף השטחים הציבוריים. הבנת העקרונות הבסיסיים של תבע ושל שינוי תבע חשובה הן לצורכי השקעה בנדל”ן והן לצורכי מגורים.

מהי תוכנית בניין עיר (תבע)?

תב”ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו, ויקיפדיה.
תבע היא התוכנית המכתיבה את המתווה התכנוני של אזור מסוים ומספקת הנחיות מפורטות לגבי:

• ייעודי הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה, שטחים ציבוריים ועוד)
• זכויות בנייה (אחוזי בנייה, מספר קומות, קווי בניין)
• דרכי גישה (כבישים, שבילי אופניים, תחבורה ציבורית)
• תנאי פיתוח (מרחקי הפרדה, שמירה על שטחים ירוקים, תשתיות ועוד)

תוכנית בניין עיר מתייחסת להיבטים כגון היכן ניתן לבנות מבנים חדשים, עד איזה גובה ניתן לבנות, אילו שימושים מותרים בשטח וכדומה.

מטרותיה העיקריות של תבע

1. התפתחות עירונית מסודרת – הבטחת שימוש נכון בקרקעות ובתשתיות, תוך שמירה על איזון בין אזורי מגורים, מסחר ושטחים ירוקים.
2. שמירה על איכות חיים – תכנון המשלב פארקים, שבילי הליכה ואופניים, אזורי פנאי ומוסדות חינוך, במטרה לספק סביבה נעימה ואיכותית לתושבים.
3. קידום יעדים חברתיים וכלכליים – הגדרת אזורי מסחר, תעשייה ותיירות מתוך ראייה ארוכת טווח, המסייעת בפיתוח עירוני ויצירת מקומות תעסוקה.

מהו שינוי תבע?

שינוי תבע הוא הליך פורמלי שמטרתו לעדכן תוכנית בניין עיר קיימת. השינוי יכול לכלול:

• הגדלת אחוזי הבנייה.
• שינוי ייעוד הקרקע (לדוגמה, מאזור תעשייה לאזור מגורים).
• תוספת קומות או שינוי בקווי הבניין.
• התאמות נוספות בהתאם לצורך.

הליך שינוי תבע מתבצע בדרך כלל דרך הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ולבנייה, בהתאם להיקף וסוג התוכנית המבוקשת.

מתי מתרחש שינוי תבע?

1. צורך אורבני – כאשר האוכלוסייה גדלה או גבולות הרשות משתנים, התוכניות הקיימות עלולות שלא להספיק. במצבים אלה חשוב לעדכן את התב”ע כך שתתאים למציאות המתחדשת.
2. יוזמה פרטית – יזמים וגורמים פרטיים המעוניינים להגדיל זכויות בנייה או לשנות את ייעוד הקרקע פונים לוועדות התכנון בבקשה לשנות את התב”ע הקיימת.
3. התחדשות עירונית – פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי או תמ”א 38 עלולים לדרוש עדכון תב”ע, בעיקר לצורך הוספת יחידות דיור והקצאת שטחי ציבור חדשים.
4. הסדרת עבירות בנייה וחריגות מקווי בניין – לעיתים מתגלה כי בוצעו תוספות בנייה ללא היתר או חריגות מקווי בניין שאינם תואמים את התוכנית הקיימת. במקרים כאלה, לא תמיד ניתן להסדיר את ההרחבה או החריגה רק באמצעות היתר בנייה, כיוון שהתוכנית החלה על החלקה לא מאפשרת זאת.
   דוגמאות נפוצות כוללות:
   • הרחבת דירה שלא בהיתר: אם אין יתרת זכויות בנייה לניצול, יש צורך להגדיל את אחוזי הבנייה באמצעות שינוי תב”ע.
   • שינוי קווי בניין: כאשר בוצעה חריגה מקו הבניין המאושר, ייתכן שייווצר צורך להכין תוכנית חדשה בסמכות הוועדה המקומית, שתאפשר את השינוי המבוקש.
   • הוספת קומה: לעיתים נדרשת הכנת תוכנית נקודתית לצורך הגדלת אחוזי הבנייה והוספת קומה נוספת על גג הבניין.

בסופו של דבר, האפשרויות הקיימות בשינוי תבע מאפשרות ליצור תכנון חדש ויעיל לנכס, במיוחד כאשר המצב התכנוני הנוכחי אינו מאפשר להסדיר את הבנייה הקיימת או המוצעת.

מהו תהליך אישור שינוי תבע?

1. הגשת בקשה – הגשת מסמכים מפורטים הכוללים תוכניות אדריכליות, ניתוח תחבורתי וחוות דעת מקצועיות נוספות.
2. דיון בוועדה המקומית או המחוזית – הוועדה בוחנת את הבקשה, עשויה לדרוש תיקונים או השלמות, ובודקת האם התוכנית תואמת את המדיניות התכנונית ואת צורכי הציבור.
3. פרסום להתנגדויות –  הבקשה מפורסמת לציבור, וכל המעוניין רשאי להגיש התנגדות מנומקת. בשלב זה בוחנת הוועדה את ההתנגדויות ומקבלת החלטה לגביהן.
4. אישור סופי – לאחר בחינת ההתנגדויות וקבלת החלטה, מאושרת התוכנית באופן סופי ונכנסת לתוקף.

לסיכום

תוכנית בניין עיר (תבע) מהווה את הבסיס לתכנון ופיתוח עירוני בישראל. כאשר עולה הצורך להקים פרויקט חדש, לשנות שימוש במקרקעין או להסדיר עבירות בנייה וחריגות מקווי בניין, חשוב להכיר את הליכי שינוי התבע ומשמעויותיהם. תכנון נכון והבנה טובה של שלבי ההליך עשויים לחסוך זמן, למנוע התנגדויות ולסייע בקידום הפרויקט באופן יעיל.

טיפ: מומלץ להקדים ולהתייעץ עם בעלי מקצוע מנוסים – אדריכלים, שמאים או יועצי נדל”ן – כדי לבחון את היתכנות הפרויקט, לגבש לוח זמנים ריאלי ולהעריך עלויות בצורה מדויקת. כך ניתן למנוע עיכובים ולפעול באופן חכם ויעיל.

אנחנו כאן בשבילכם!

המשרד שלנו מתמחה בייעוץ מקצועי ובפתרונות תכנוניים בתחום תב”ע ושינוי תב”ע. עם ניסיון רב בייעוץ נדל”ני וליווי פרויקטים מורכבים, אנו מציעים שירותים מקיפים הכוללים:

• ניתוח כדאיות ותכנון אסטרטגי
• הכנת תכניות וייעוץ מקצועי לכל שלבי הפרויקט
• ליווי מול רשויות התכנון והבנייה עד לקבלת האישור הסופי

אם אתם מתכננים פרויקט חדש, מעוניינים לשנות ייעוד או להסדיר עבירות בנייה, אל תהססו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי ואישי.

התקשרו עכשיו וקבעו פגישת ייעוץ – נעזור לכם להפוך את הרעיונות למציאות!